• Homepage
  • >
  • اخبار
  • >
  • با تکالیف مالکان و مالیات اجاره بیشتر آشنا شویم

با تکالیف مالکان و مالیات اجاره بیشتر آشنا شویم

  • by smehrabani
  • آوریل 11, 2021
  • 0

مالیات اجاره چگونه محاسبه می گردد؟

مطابق مفاد ماده(105) قانون مالیات­های مستقیم، جمع درآمد شرکت­ها و درآمد ناشی از فعالیت­های انتفاعی سایر اشخاص حقوقی که از منابع مختلف در ایران یا خارج از ایران تحصیل می­شود، پس از وضع زیان­های حاصل از منابع غیر معاف و کسر معافیت­های مقرر به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه­ای می­باشد، مشمول مالیات به نرخ بیست وپنج درصد (25%) خواهند بود.

مطابق مفاد ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است:

  1. تا میزان ۵۰۰ میلیون ریال (۵۰ میلیون تومان) درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ ۱۵ درصد
  2. نسبت به مازاد ۵۰۰ میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ ۲۰ درصد
  3. نسبت به مازاد یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ ۲۵ درصد

برابر مقررات ماده (53) قانون مالیات­های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می­شود عبارت است از کل مال­الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس ازکسر بیست وپنج درصد (25%) بابت هزینه­ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. بنایراین درآمد اجاره 75 درصد آن مشمول مالیات بوده و 25 درصد آن معاف از مالیات می باشد.

بر طبق ماده 131 درآمد اجاره اشخاص حقیقی به نرخ ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم و درآمد اشخاص حقوقی به نرخ ماد 105 قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود.

مالیات اجاره بر چه مبنایی تعیین می شود؟

در اجرای مفاد ماده (54) قانون مالیات­های مستقیم، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می­گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از  هشتاد درصد(80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره بهاء بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.

در اجرای مفاد تبصره (1) ماده (54) قانون مالیات­های مستقیم، در صورتی­که قرارداد اجاره املاک صرفا مبتنی بر اجاره بهای پرداختی تنظیم شده باشد و مستأجر نیز اشخاص حقوقی باشند (جزء مشمولان تبصره 9 ماده 53 این قانون ­باشد)، فارغ از میزان اجاره ­­بها و نوع قرارداد اجاره تنظیمی اعم از رسمی یا عادی،  اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره موجر خواهد بود

در قراردادهای اجاره املاک که علاوه بر اجاره­ بهای قابل پرداخت مبلغی تحت عنوان ودیعه، رهن یا قرض­الحسنه توسط مستأجر به مالک پرداخت می­شود، چنانچه مبلغ اجاره­ بهای پرداختی توسط مستأجرکمتر از هشتاد درصد (80 %) میزان اجاره ­بهای محاسبه شده بر اساس جدول اجاره املاک مشابه باشد و همچنین در قراردادهای اجاره املاک که به صورت رهن تصرف و بدون پرداخت مال­الاجاره منعقد شده است، درآمد مشمول مالیات موجر بر اساس ارقام مندرج در جدول اجاره املاک مشابه محاسبه خواهد شد.

در چه صورتی درآمد اجاره اشخاص حقوقی فعالیت اقتصادی محسوب نمی باشد؟

اجاره بهای دریافتی توسط وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی، دستگاه­هایی که بودجه آنها وسیله دولت تأمین می‌شود و شهرداری‌ها و دهیاری ها (موضوع ماده (2) قانون مالیات­های مستقیم) به منزله فعالیت اقتصادی موضوع تبصره (2) ماده (2) قانون مالیاتهای مستقیم، مشمول مالیات قلمداد نمی­شود بنابراین ما­ل­الاجاره دریافتی اشخاص موضوع ماده مذکور مشمول مالیات بر درآمد اجاره نمی باشد، به دلیل عدم شمول مالیات نسبت به مال­الاجاره دریافتی اشخاص اخیرالذکر، کسر مالیات تکلیفی موضوع تبصره (9) ماده(53) قانون یاد شده توسط مستأجرین از مال­الاجاره پرداختی به آنان فاقد موضوعیت می­باشد.

در چه صورتی درآمد اجاره اشخاص حقوقی معاف از مالیات محسوب می شود؟

مالکانی که املاک ایشان در مناطق آزاد تجاری – صنعتی واقع شده باشد در صورت اخذ مجوز فعالیت از سازمان مناطق آزاد تجاری-صنعتی جمهوری اسلامی ایران ذی­ربط و ارائه اظهارنامه مالیاتی در موعد مقرر، مشمول معافیت مالیاتی موضوع ماده (13) قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران خواهند بود.

؟؟؟؟؟

نظر به اینکه در ماده (53) قانون مالیات­های مستقیم از لحاظ کسر هزینه­ها و استهلاکات و تعهدات مالک هیچ تفاوتی بین دارنده عین و یا منفعت وجود ندارد، بنابراین در مواردی که صاحبان حقوق موضوع تبصره (2) ماده (59) اصلاحی قانون مذکور نیز حقوق خود را (با رعایت مقررات قانونی مربوط به حقوق مالکین عین محل) به غیر به اجاره واگذار نمایند، درآمد اجاره دریافتی آنان با اتخاذ ملاک از حکم تبصره (7) ماده (53) قانون مذکور، پس از کسر مبالغ پرداختی بابت اجاره ملک مورد نظرو طبق مقررات صدر ماده (53) قانون فوق مشمول مالیات خواهد بود. بدیهی است مفاد قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات­های مستقیم در ارتباط با تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم لازم الاجرا خواهد بود.

طبق نص صریح قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات­های مستقیم، هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره بنابراین باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال الاجاره توسط ماموران مالیاتی یا ملاک قراردادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند بر اساس تحقیقات لازم ( در صورت عدم ارائه اسناد اجاره)،مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را مشخص نمایند. به همین دلیل در اجاره دست دوم (هرگاه موجر مالک نباشد)، تعیین درآمد مشمول مالیات به شرح بند (3) این دستورالعمل فاقد موضوعیت خواهد بود.

تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره دارای حکم خاص قانونی می­باشد لذا با رعایت مفاد ماده (105) قانون مالیات­های مستقیم نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات شرکت­ها و سایر اشخاص حقوقی که  دارای درآمد ناشی ازاجاره املاک (واقع در ایران) می­باشند به طرق ذیل صورت می­پذیرد:

نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات در شرکت­ها و سایر اشخاص حقوقی که درآمد عملیاتی آنها درآمد اجاره است به چه نحوی می باشد؟

در شرکت­ها و سایر اشخاص حقوقی که درآمد عملیاتی آنها، درآمد اجاره املاک و مستغلات می­باشد و در سال مورد رسیدگی نیز مودی دارای درآمد اجاره املاک می­باشد، برابر مفاد ماده (54) قانون مالیات­های مستقیم و با رعایت مقررات مربوطه، درآمد مشمول مالیات اجاره املاک با اعمال ضریب (75%) به درآمد اجاره املاک محاسبه می­شود و از آنجا که در این حالت، فعالیت اجاره ملک، تنها فعالیت اشخاص مذکور در سال مورد رسیدگی می باشد لذا هزینه­های ابرازی شرکت در محاسبه درآمد مشمول مالیات موثر نخواهد بود.

بدیهی است در اجرای این بند، اعمال سایر موارد موثر بر تعیین درآمد مشمول مالیات از جمله مفاد بند­های (12) و (27) ماده (148) قانون مالیات­های مستقیم (در صورتی­که مودی در سنوات قبل دارای درآمد­های عملیاتی دیگری فارغ از درآمد ناشی از اجاره املاک بوده باشد و هزینه های آن سال را در سال مورد رسیدگی ثبت نموده باشد) در تعیین درآمد مشمول مالیات سال مورد رسیدگی، حسب مورد و با رعایت مقررات مربوطه، بلامانع خواهد بود.

نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات در شرکت­ها و سایر اشخاص حقوقی که درآمد غیرعملیاتی آنها درآمد اجاره است به چه نحوی می باشد؟

در شرکت­ها و سایر اشخاص حقوقی که دارای درآمد توأمان اجاره و سایر فعالیت­های انتفاعی می­باشند،  ابتدا مال­الاجاره دریافتی مندرج در دفاتر به همراه کلیه هزینه­های مستقیم و غیر مستقیم مرتبط با املاک اجاره داده شده، از حساب سود و زیان شرکت خارج و درآمد مشمول مالیات سایر فعالیت­های انتفاعی مودی با رعایت مفاد ماده (97) قانون مالیات­های مستقیم و با امعان نظر به سایر مقررات مربوطه از جمله فصل هزینه­های قابل قبول و استهلاکات تعیین می­شود. سپس برابر مقررات ماده (54) قانون مالیات­های مستقیم( بارعایت مفاد تبصره (1) ماده مذکور و بند(3) این دستورالعمل)، درآمدمشمول مالیات اجاره املاک با اعمال ضریب (75%) به درآمد اجاره املاک محاسبه می­شود (با عنایت به موارد ذکر شده، هزینه­های مستقیم و غیر مستقیم مرتبط با املاک اجاره داده شده که از حساب سود و زیان خارج شده است فارغ از فزونی و یا کسری نسبت به ضریب (25%) در نظر گرفته شده بابت هزینه­ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، در محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره و درآمد مشمول مالیات نهایی شرکت­ها و سایر اشخاص حقوقی موثر نخواهد بود) در نهایت درآمد مشمول مالیات اجاره با درآمد مشمول مالیات سایر فعالیت­های مودی جمع و با رعایت  سایر مقررات، به نرخ ماده (105) قانون مالیات­های مستقیم، مشمول مالیات خواهدشد. بدیهی است در صورتی­که جمع جبری درآمد مشمول مالیات اجاره تعیین شده و زیان مورد تأیید سایر منابع درآمدی غیر معاف شرکت­ها و  اشخاص حقوقی نهایتا منتج به شناسایی زیان برای عملکرد آن سال مودی شود، مودی مشمول مالیات نبوده و مطالبه مالیات از درآمد مشمول مالیات اجاره به صورت مجزا فاقد وجاهت قانونی خواهد بود و می­بایستی نسبت به تایید و ابلاغ زیان محاسبه شده اقدام شود.

چنانچه مودی دارای سابقه فعالیت­های مختلف عملیاتی بوده و لیکن در سال مورد رسیدگی فقط دارای درآمد اجاره املاک (غیر عملیاتی) باشد، برای تعیین درآمد مشمول مالیات عملکرد سال مورد رسیدگی، ابتدا صرفا هزینه­های مستقیم و غیر مستقیم مرتبط با املاک به اجاره واگذار شده من جمله هزینه استهلاک املاک مذکور را از حساب سود و زیان مودی خارج نموده و پس از کسر (25%) از درآمد اجاره املاک،ب اقیمانده را با مجموع هزینه­های قابل قبول ابرازی جمع جبری نموده تا درآمد مشمول مالیات یا زیان قابل قبول سال مورد رسیدگی تعیین شود.

مالیات مربوط به خانه های سازمانی اشخاص حقوقی به چه نحوی تعیین می گردد؟

مفاد مندرج در این دستورالعمل مانع از اجرای حکم قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات­های مستقیم در ارتباط با خانه­های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی­که مالیات ایشان طبق دفاتر قانونی تشخیص شود ، نخواهد بود.

آیا درآمد اجاره زمین مشمول معافیت 25 درصد ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم خواهد شد یا خیر؟

نظر به اینکه درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می­گردد  عبارت است از کل مال­الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه­ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، بنابراین در مواردی­که موجر زمین فاقد مستحدثه­ای را به اجاره واگذار می­نماید نیز اعمال کسر بیست و پنج درصد (25%) برکل مال­الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی بابت هزینه­ها و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره برای تعیین درآمد مشمول مالیات ضروری خواهد بود.

آیا سکونت پدر یا مادر و همسر و فرزندان اجاری تلقی می گردد؟

محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به ‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات خارج خواهد بود.

متراژ واحدهای مسکونی اجاره داده شده تا چه متراژی معاف از مالیات می باشد؟

درآمد هر شخص‌ ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای‌ مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.

برای مشاهده فایل پاورپوینت مالکان و مالیات اجاره کلیک کنید

  • facebook
  • googleplus
  • twitter
  • linkedin
  • linkedin
Previous «
Next »

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *